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中原地产-京基大梅沙别墅项目思考
级市场策划?#25151;?#20013;心京基大梅沙别墅项目思考2引Preface深圳,别墅豪宅市场发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战京基,做残喘的市场跟随者?还是拿出所谓的“亮剑”精神,去挑战行业领军人?还是重新定义别墅豪宅市场,做新的领袖人?领袖或跟随,姿态必须确定!!!3背景?#20449;笑?#21457;展商背景?#20449;笑?#22320;块?#20449;笑?#24066;场背景?#20449;?一级市场:土地频流拍,看衰、“缺钱”宗地号地块位置土地位置总土地面积(㎡)可建设总建筑面积(㎡)楼面单价(元/㎡)竞得人底价(万元)竞价轮次成交价(万元宝安区宝安区宝安大道东侧、航城大道北侧  35000  A115-0131宝安区宝安区宝安大道西侧、航城大道北侧  106000  A907-0009宝安区宝安区观澜高新技术园区  13600  龙岗区龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧深圳市振业(集团)股份有限公司龙岗区龙岗区宝荷路南侧  50000  龙岗区龙岗区丹梓东路与外环高速交汇处东南侧深圳市华明辉置业有限公司龙岗区龙岗区坑梓大道与光祖路交汇处西侧龙岗区龙岗区锦绣中路与翠景路交汇处东侧  55000  ?4月八块居住用地出让,六块地遭遇流标。自07年9月以来,政府出让25块地,其中14块地流标。?开发商拿地积极性不高,表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。5二级市场:均价回到一年前?市场供应:08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个,共4883套,约合40.6万平?#20303;?#20174;供应结构看,90平米以下的供应量占到了整体的74.6%,144平米以上户型仅占5.3%;?市场成交:4月份全市一手房成交4250套,合35.2万平米,成交量已经回到去年同期8成左右的水?#21073;?成交均价:4月份随着项目降价风波愈演愈烈,全市成交均价已降至12000元/平米以下,仅比去年同期高出不到400元/平?#20303;?二级市场:价格下浮一明一暗豪宅:价格低调松动,成交低迷万科城御水湾:千万别墅,现场可松动至8折、7折东海岸:280㎡大平面,账面价4万,现场价格可松动25%红树西岸?#21512;?#20215;4-5万,现场价格?#21830;?#28595;城:均价23000元,价格?#21830;?5折……豪宅价格公开未动,对诚意客户价格低调暗放,且松动幅度较大。普通住宅:价格频?#26723;?#25972;20~40%,周成交达10-20套,开盘率恢复30-40%?#25216;?坂田:可园、梅陇镇、珠江旭景宝安区:幸福海岸、泰华阳光海龙岗中心城:公园大地、公
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