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商業操盤中的五力模型
業操盤中的五力模型2013.10商業操盤中的五力模型規劃力策劃力銷售力開發戰略指導下商業操盤五力模型招商力運營力一、背景—項目開發戰略從讀懂發展商開始……一、背景—商業項目本質從讀懂商業本質開始……商業地產是一個具有房地產開發、商業運營、資本運作三重特性的復合型產業,它著眼于項目開發及企業長期發展戰略。一、背景—商業項目分類※商業類型※商鋪類型綜合體專業市場商業街盒子式商業街區式商業席位式商業按照商業形態和用途分為:購物中心、百貨商場、大賣場、主題商場、折扣店、工場直銷店、餐飲、娛樂等。以上未涵蓋寫字樓、酒店等商業。二、五力模型—規劃力規劃力指在項目開發戰略指導下,對項目定位、建筑設計、招銷模型、運營方案等綜合匹配、調試所呈現出來的項目把控力。※研究商業項目市場可行性※商業項目定位研究※市場定位—業態定位※案例分析區域發展、行業發展、企業發展、利潤要求下的規劃調整。※案例分析※案例分析二、五力模型—銷售力銷售力指在規劃力指導下,在對市場、產品、客群理解下,通過對銷售、招商、運營的綜合調試下的整體性和周期性銷售運作能力。商業地產銷售最主要的是銷售模型搭建。泰山汽配城交房流程※模式商業銷售的四種方式一、售后返租二、返租+回購三、直接銷售四、帶租約銷售優勢分析劣勢分析適用類型在售后返租模式的基礎上,增加回購保證,回購的約定年限一般為3-10年.客戶可以選擇賣也可以選擇不賣。直接推出銷售,不提供任何附加價值及服務商鋪銷售時,商鋪已經出租,開發商將租約轉給業主,業主完成之前開發商和租賃客戶未完的租賃合同.快速銷售、回籠資金分割靈活,客戶層面廣投資的收益明確,如果主力店品牌好,則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心,降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度.開發商無商業運營壓力;操作簡單客戶購買時已經有一定的收入保障降低客戶對項目投資風險的敏感度開發商無營運壓力開發商后期承擔壓力大,政策風險投資客戶對回購的關注轉為對品牌的關注推售行為主動性差,主要靠市場消化租金通常低于市場平均租金,對銷售有影響統一經營管理的大型商場產權商鋪統一經營管理的商業街、專業市場有主力店承租區域商鋪的產權分割銷售操作特征?客戶購鋪同時與開發商簽訂委托經營管理協議.將物業返租給開發商.租期內由開發商轉租統一經營.租期從二到十幾年不等?發展商一次性返數年租金降低首付?返租期內.業主定時從發展
商業操盤中的五力模型

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上傳時間: 2019-10-13 17:39:45 資料星級: 所屬分類: 房地產管理制度
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